Endreinigung Wohnung München: Was Vermieter beim Auszug verlangen dürfen

Die Wohnung ist leer, der Umzugswagen steht schon vor der Tür, und dann kommt die Frage nach der Endreinigung auf. Viele Mietverträge in München verlangen weit mehr, als das Gesetz tatsächlich vorschreibt. Gefordert wird etwa eine Reinigung durch eine bestimmte Fachfirma oder ein blitzblankes Ergebnis wie beim Erstbezug. Dieser Ratgeber erklärt, was „besenrein“ nach § 546 BGB wirklich bedeutet, welche Reinigungsklauseln vor Gericht scheitern und wann sich eine professionelle Endreinigung trotzdem lohnt.

Das Wichtigste in Kürze

• Nach § 546 BGB schulden Mieter nur eine besenreine Rückgabe, keine Grundreinigung
• Klauseln zu einer festgelegten Reinigungsfirma sind laut Rechtsprechung meist unwirksam
• Fensterputzen und Entkalken schulden Mieter nur bei gesonderter, wirksamer Vereinbarung
• Professionelle Endreinigung kostet in München je nach Größe meist 150 bis 400 Euro
• Eine unsaubere Wohnung rechtfertigt selten den vollständigen Einbehalt der Kaution

Was bedeutet „besenrein“ beim Auszug wirklich?

Besenrein bedeutet laut Rechtsprechung, dass Mieter die Wohnung lediglich auskehren oder staubsaugen und groben Schmutz entfernen. Eine Grundreinigung mit Fensterputzen, Entkalken der Armaturen oder dem Auswischen von Schränken schulden Mieter ohne gesonderte Vereinbarung nicht. Der Begriff setzt damit eine deutlich niedrigere Hürde, als viele Mietverträge suggerieren, und weicht vom umgangssprachlichen Verständnis eines „frisch geputzten“ Zuhauses spürbar ab.

Zur besenreinen Übergabe gehören das Entfernen von Müll, grobe Verschmutzungen auf Böden und das Auskehren aller Räume einschließlich Keller und Balkon. Fett am Herd, Kalkflecken im Bad oder verschmutzte Fenster zählen dagegen nicht automatisch dazu, wie eine Übersicht zur BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen zeigt.

Vermieter verwechseln besenrein häufig mit einer professionellen Endreinigung. Wer den Unterschied kennt, vermeidet unnötige Diskussionen bei der Übergabe und spart sich Ausgaben kurz vor dem Umzug.

Auch der Zustand einzelner Räume spielt eine Rolle. Ein Keller oder Dachboden, der beim Einzug bereits unaufgeräumt war, muss beim Auszug nicht makelloser übergeben werden, als er ursprünglich übernommen wurde.

Rechtsgrundlage: § 546 BGB und die Grenzen der Reinigungspflicht

§ 546 Abs. 1 BGB verpflichtet Mieter nur zur Rückgabe der Mietsache, nicht zu einer bestimmten Reinigungsleistung. Der Gesetzestext selbst nennt weder „besenrein“ noch eine Grundreinigung. Beide Begriffe stammen aus jahrzehntelanger Gerichtspraxis rund um diese Vorschrift.

Zusätzliche Pflichten entstehen nur, wenn der Mietvertrag sie klar und wirksam regelt. Formularklauseln, die Mieter unangemessen benachteiligen, sind laut § 307 BGB unwirksam und für den Vermieter nicht durchsetzbar.

Für Mieter in München bedeutet das: Ein pauschaler Verweis auf „gepflegten Zustand“ oder „fachgerechte Reinigung“ im Mietvertrag reicht rechtlich meist nicht aus. Eine kostenpflichtige Endreinigung lässt sich damit in der Regel nicht durchsetzen.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, eine fehlende Endreinigung zu rügen?

Ansprüche des Vermieters wegen einer nicht ordnungsgemäßen Endreinigung verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Meldet sich der Vermieter erst später, kann er die Kosten für eine Nachreinigung in der Regel nicht mehr durchsetzen.

Die Frist beginnt mit der tatsächlichen Rückgabe der Wohnung, meist am Tag der Schlüsselübergabe, unabhängig vom offiziellen Ende des Mietvertrags. Wer Monate nach dem Auszug plötzlich eine Rechnung für angebliche Reinigungsmängel erhält, sollte das Rückgabedatum deshalb genau prüfen.

Für die Kaution gilt keine identische Frist. In der Praxis nehmen sich Vermieter meist bis zu sechs Monate Zeit für die Abrechnung. Wer deutlich länger nichts hört, sollte schriftlich nach dem Stand der Kautionsabrechnung fragen.

Diese Reinigungsklauseln im Mietvertrag sind unwirksam

Starre Klauseln, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung eine Grundreinigung vorschreiben, sind nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Gerichte kippen solche Formulierungen regelmäßig, weil sie Mieter selbst bei einer ohnehin sauberen Wohnung zur Zahlung verpflichten würden.

• Klauseln zur Übergabe „in gereinigtem Zustand“ ohne klaren Umfang: Das Landgericht Berlin II erklärte sie 2024 wegen mangelnder Transparenz für unwirksam
• Pauschale Vorgaben zu Fensterputzen oder Entkalken ohne gesonderte, klare Vereinbarung
• Klauseln, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand eine professionelle Reinigung verlangen
• Formulierungen wie „fachgerecht gereinigt“ ohne nähere Definition des geforderten Umfangs

Enthält der Mietvertrag eine solche unwirksame Klausel, bleibt es bei der gesetzlichen Grundregel: Besenrein reicht aus. Vermieter können sich dann nicht auf die vertragliche Formulierung berufen, selbst wenn beide Parteien den Vertrag unterschrieben haben.

Wichtig ist die Abgrenzung zur klassischen Endrenovierungsklausel, die sich auf Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren bezieht. Diese Klauseln unterliegen einer eigenen, ebenfalls sehr strengen Rechtsprechung und sind in den meisten Formularmietverträgen mittlerweile unwirksam.

Muss ich eine professionelle Reinigungsfirma beauftragen?

Nein, eine sogenannte Fachfirmenklausel, die eine bestimmte oder eine externe Reinigungsfirma vorschreibt, ist nach ständiger Rechtsprechung unwirksam. Mieter dürfen selbst entscheiden, ob sie die Wohnung eigenständig reinigen oder einen Dienstleister ihrer Wahl beauftragen.

Gerichte begründen dies damit, dass eine solche Klausel dem Mieter sowohl die Eigenreinigung als auch die freie Wahl eines Anbieters verwehrt. Das erläutert ein Fachbeitrag der IVV zu diesem Urteil.

Trotzdem entscheiden sich viele Mieter freiwillig für eine professionelle Endreinigung, weil sie Streit bei der Übergabe vermeiden und im stressigen Umzugsalltag Zeit sparen wollen. Wer unsicher ist, ob die eigene Klausel wirksam ist, sollte den Wortlaut vor der Kündigung prüfen lassen.

Besteht der Vermieter dennoch schriftlich auf einer bestimmten Firma, hilft meist ein kurzer, sachlicher Hinweis auf die unwirksame Klausel. Bleibt der Streit bestehen, lohnt sich eine Rücksprache mit dem örtlichen Mieterverein, bevor der Auszugstermin unter Zeitdruck gerät.

Checkliste: Was zur Endreinigung dazugehört

Eine vollständige Endreinigung umfasst deutlich mehr als das gesetzliche Minimum und richtet sich meist nach dem tatsächlichen Zustand der Wohnung beim Einzug. Die folgende Liste zeigt, was Mieter freiwillig erledigen sollten, um Diskussionen bei der Übergabe von vornherein zu vermeiden.

• Küche: Fettflecken an Herd, Dunstabzugshaube und Fliesenspiegel entfernen, siehe unser Ratgeber zu Fettflecken in der Küche
• Bad: Kalkflecken an Armaturen, Duschkabine und Fugen beseitigen
• Fenster innen und außen inklusive Rahmen, ergänzend zu unserem Ratgeber zur Fensterreinigung München
• Böden gründlich wischen und Teppiche gegebenenfalls absaugen
• Schränke, Regale und Fensterbänke von innen auswischen
• Backofen, Kühlschrank und Dunstabzugshaubenfilter reinigen und abtauen
• Heizkörper, Lichtschalter und Türrahmen von Staub und Fingerabdrücken befreien
• Balkon, Terrasse und Keller von Müll und grobem Schmutz befreien

Je nach Übergabeprotokoll beim Einzug variiert der sinnvolle Umfang. Wurde die Wohnung damals frisch renoviert übergeben, erwarten Vermieter beim Auszug oft einen vergleichbaren Zustand, auch wenn dafür rechtlich keine Verpflichtung besteht.

In Münchner Altbauten kommen oft Parkett- oder Dielenböden hinzu, die eine besondere, materialschonende Pflege statt scharfer Reinigungsmittel benötigen. Wer hier zum falschen Mittel greift, riskiert Streifen oder eine matte Oberfläche, die bei der Übergabe zusätzliche Diskussionen auslösen kann.

Endreinigung selbst machen oder Profi beauftragen?

Wer Zeit hat und eine kleinere Wohnung bewohnt, kann die Endreinigung meist in vier bis sechs Stunden selbst erledigen. Bei knappem Umzugstermin, großen Wohnungen oder hartnäckigen Verschmutzungen lohnt sich dagegen häufiger ein professioneller Anbieter.

Fällt der Umzug ohnehin auf ein Wochenende mit Möbeltransport, geraten viele Mieter zeitlich in Bedrängnis. Ein separater Termin für die Endreinigung, ein bis zwei Tage nach dem Möbeltransport, entlastet den eigentlichen Umzugstag spürbar.

Wer sich für einen externen Anbieter entscheidet, sollte auf dieselben Qualitätsmerkmale achten wie bei jeder anderen Reinigungsleistung. Unser Ratgeber zur professionellen Reinigungskraft nennt die wichtigsten Kriterien für die Anbieterwahl.

Was kostet eine professionelle Endreinigung in München?

Professionelle Endreinigung kostet in München je nach Wohnungsgröße meist zwischen 150 und 400 Euro. Ein-Zimmer-Wohnungen liegen am unteren Ende dieser Spanne, große Wohnungen mit mehreren Bädern am oberen Ende.

Innerhalb Münchens variieren die Preise zudem leicht nach Lage. Zentrale Stadtteile mit engen Anfahrtswegen und begrenzten Parkmöglichkeiten liegen oft am oberen Ende der jeweiligen Spanne, während Objekte im Umland meist etwas günstiger kalkuliert werden.

Auch die Anzahl der Bäder beeinflusst den Preis deutlich stärker als die reine Quadratmeterzahl. Zwei Badezimmer mit Duschkabine, Wanne und mehreren Armaturen bedeuten für ein Team spürbar mehr Zeitaufwand als eine vergleichbar große Wohnung mit nur einem Bad.

Zusatzleistungen wie Fensterreinigung oder die Entfernung hartnäckiger Kalkflecken erhöhen den Preis meist um 30 bis 80 Euro. Wer die Endreinigung mit einer Bauendreinigung nach Renovierung kombiniert, spart häufig gegenüber zwei getrennten Terminen.

Ein Teil der Kosten lässt sich zudem steuerlich absetzen. Nach § 35a EStG zählt eine professionelle Endreinigung meist als haushaltsnahe Dienstleistung und lässt sich anteilig von der Steuer absetzen. Voraussetzung ist, dass der Betrieb eine entsprechende Rechnung ausstellt und die Zahlung nachweislich per Überweisung erfolgt.

Was passiert, wenn die Wohnung nicht sauber genug ist?

Eine nicht ausreichend gereinigte Wohnung rechtfertigt selten den vollständigen Einbehalt der Kaution. Vermieter dürfen nur die tatsächlichen Kosten einer notwendigen Nachreinigung abziehen, meist zwischen 50 und 150 Euro.

Vor einem Kautionsabzug muss der Vermieter dem Mieter üblicherweise die Möglichkeit zur Nachbesserung geben, etwa durch eine kurze Frist. Erst wenn diese ungenutzt verstreicht, darf er selbst reinigen lassen und die Kosten geltend machen.

Ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos schützt beide Seiten vor späteren Streitigkeiten. Mieter sollten den Zustand der Wohnung bei der Schlüsselübergabe dokumentieren, idealerweise gemeinsam mit dem Vermieter vor Ort.

Im Streitfall trägt grundsätzlich der Vermieter die Beweislast für einen konkreten Reinigungsmangel und die Höhe der daraus entstandenen Kosten. Eine pauschale Rechnung ohne Aufschlüsselung der einzelnen Positionen reicht dafür in der Regel nicht aus.

So verläuft die Wohnungsübergabe reibungslos

Eine reibungslose Übergabe gelingt am besten mit einem schriftlichen Protokoll, das Zählerstände, Schlüsselanzahl und den Zustand jedes Raums festhält. Beide Parteien sollten das Protokoll direkt vor Ort gemeinsam unterschreiben.

Bei Eigentumswohnungen nimmt meist ein Vertreter der Hausverwaltung die Übergabe vor, bei privaten Vermietern häufig der Eigentümer selbst. Mieter sollten in beiden Fällen eine zweite Person als Zeugen zur Übergabe mitbringen.

Fotos vom Zustand jedes Raums, mit Zeitstempel und möglichst aus mehreren Blickwinkeln aufgenommen, ergänzen das schriftliche Protokoll sinnvoll. Im Streitfall lässt sich damit später belegen, in welchem Zustand die Wohnung tatsächlich übergeben wurde.

Wer die Endreinigung am selben Tag wie die Übergabe plant, sollte für die letzten Handgriffe einen zeitlichen Puffer einplanen. Erfahrungsgemäß dauert die Schlüsselübergabe selbst inklusive Protokoll und Zählerständen zwischen 30 und 60 Minuten.

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   Termin rechtzeitig vereinbaren

   Die Wohnung sollte vollständig geräumt sein, bevor die Endreinigung beginnt.

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   Zählerstände gemeinsam ablesen

   Strom, Gas und Wasser werden im Protokoll mit Datum und Uhrzeit festgehalten.

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   Mängel direkt dokumentieren

   Abnutzungsspuren und Schäden gehören schriftlich ins Protokoll, nicht nur mündlich geklärt.

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   Schlüssel zählen und protokollieren

   Jeder übergebene Schlüssel wird einzeln aufgeführt, inklusive Nummer und Bezeichnung.

Bleiben noch Möbel oder Sperrmüll in der Wohnung, ist das kein Reinigungsthema, sondern eine Räumungsfrage. Den Unterschied zwischen Entrümpelung und Haushaltsauflösung erklärt unser separater Ratgeber zur Entrümpelung, unsere Entrümpelungsservices finden Sie auf der jeweiligen Serviceseite.

Häufige Fragen zur Endreinigung München